只签了认购书的房子能退，以下是几种可能的情况：
1、双方协商一致：买卖双方可以协商一致解除认购书，但这通常需要双方同意并可能涉及违约金的支付。
2、开发商违约：如果是因为开发商的原因，如房屋质量问题、虚假宣传等，导致无法签订正式购房合同，买家可以要求退还认购金，并可能有权要求开发商赔偿损失或支付双倍定金。
3、购房者违约：如果购房者单方面决定不再购买，且认购书中明确约定了定金条款，购房者可能无权要求返还定金。
4、不可抗力因素：因不可抗力因素，如自然灾害、政府政策变动等导致交易无法进行，双方可以根据法律规定或合同约定处理。
5、认购书无效：如果认购书存在欺诈、重大误解、显失公平等法定情形，可能导致认购书无效，从而可以解除并退款。
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