2020年中央经济上班会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，量体裁衣、多策并举，促成房地产市场颠簸肥壮开展。回忆过去一年，楼市从“冰冻”形态较快复原，成为稳投资关键撑持。下半年以来，大局部区域产生了成交同比下跌。各地坚持“房住不炒”定位，调控因城施策、愈加灵敏，稳地价、稳房价、稳预期基本成功。同时，市场地域分化显著，热点市区投机投资需求回潮。展望2021年，房价下跌压力依然存在，各地需严密监测楼市资金流向，坚持市场颠簸肥壮开展。
疫情后复原较快 成稳投资关键撑持
“回稳”是2020年房地产市场的“主旋律”。面对疫情冲击，房地产市场从“冰冻”形态极速复原，开售和投资走出“谷底”，走出深“V”型走势。商品住宅开售面积、开售金额和房地产开发投资均在下半年复原正增长。
楼市成交较快复原。2020年1月下旬至2月，从天而降的新冠肺炎疫情让楼市进入“冷冻”形态。大少数开发商暂停开售优惠，二手房中介也中止营业。2020年前2月，全国商品房开售面积同比降低39.9%，商品房开售额降低35.9%。受疫情影响，武汉、石家庄和太原等12个二线市区无成交，35个三线市区中也有超越1/3的市区无成交，全国大少数市区的房产成交量跌至冰点。
2020年3月份以来，随着各地疫情逐渐获取有效控制，新房售楼处、中介门店复原放开，楼市出现回暖态势。“疫情后长三角市场率先复原，珠三角前期发力，市场规模继续坚持增长。”广东省住房政策钻研核心首席钻研员李宇嘉说。10月份，全国商品房开售面积与去年同期持平，住宅开售面积增长0.8%，年内初次增速回正。11月份，商品房及住宅开售面积增幅继续扩展。1-11月，全国商品房开售面积150834万平方米，同比增速为1.3%；住宅开售面积增长1.9%。
“房地产是在各畛域复原较快的行业。”中国房地产业协会会长冯俊说，住宅需求具备延展性，且住房生产才干取决于居民的常年支出，疫情时期未被满足的需求将在之后监禁，因此总的来看，疫情对房地产市场成交影响不大。
房价环比涨幅收窄。从房价变动来看，2020年4月份起，随着楼市回暖，房价全体涨幅开局扩展，这种状况继续至7月份。8月份以来，各线市区新建商品住宅开售多少钱和二手住宅开售多少钱的涨幅继续收窄或持平。记者对数据启动梳理后发现，一二三线市区的新建商品住宅开售多少钱涨幅区分从8月份的0.6%、0.6%、1%降低到11月份的0.3%、0.1%、0.2%；二手住宅多少钱涨幅从8月份的1.0%、0.4%、0.6%降低到0.5%、0.2%、0.2%。
房价涨幅动摇区间也在收窄：2020年前11个月，70个大中市区商品住宅多少钱环比涨幅动摇区间在-1%到2.0%之间，2019年同期为-1%到2.8%，2018年同期为-1.1%到6.2%。
易居企业个人CEO丁祖昱以为，上半年，各地调控政策以稳固宽松为主，中央政府踊跃推地、缓解企业购地资金压力、放宽预售条件、简化审批程序等，供应端政策空间较大。同时，较为宽松的房贷政策对购房者构成利好，前期积压的住房需求继续监禁，因此一度产生涨幅扩展的趋向。2020年7月以来，深圳、杭州、宁波、东莞等热点市区相继出台房地产调控政策。如深圳将落户购房年限延伸到3年，并提高二套房的首付比例，放大征收买卖税费等。
“收紧调控政策的市区，独特点是市场热度高、房价显著下跌，产生了炒作气氛。”招商证券以为，纵观全年，多地政府出台房地产允许政策以对冲疫情带来的危险，表现“稳地价、稳房价、稳预期”是双边区间治理。这再次向市场收回信号：“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的大框架不会变。
此外，房地产仍是稳投资的关键撑持。2020年1-11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月提高0.5个百分点，已坚持延续六个月同比为正的态势。
从三大畛域投资来看，房地产开发投资增速显著高于基础设备投资的1.0%和制作业投资的-3.5%。“房地产开发投资数据出现稳中向上的良好势头，但还未到达2019年10%左右的增速水平，在经济逐渐复苏下，房企投资增速仍有回升的空间，仍是2020年经济稳增长的主引擎。”诸葛找房数据钻研核心剖析师王小嫱说。
因城施策愈加灵敏 不稳固起因依然存在
2020年，各地房地产调控力度不安适，坚持“房住不炒”定位不变，银保监会、央行、住建部等部委屡次召散会议强调坚持楼市调控政策的延续性和稳固性。7月以来，中央屡次召散会议强调不将房地产作为短期抚慰经济的手腕，同时，坚持房地产金融政策的延续性、分歧性和稳固性，放慢建设房地产金融长效治理制度，下半年房地产金融监管全体出现逐渐收紧态势。
同时，在“房住不炒”指点下，中央政府因城施策愈加灵敏，“稳地价、稳房价、稳预期”基本成功。2020年下半年以来，热点市区房地产市场有所降温，摇号抢房等现象有所缩小，房企自觉举债扩张有所缓解。旭辉控股董事局主席林中等业界人士以为，房价暴跌时代已一去不复返，“未来房子是保值品，但不是报答高的投资品”。
但影响房地产市场稳固的起因并未齐全隐没。一是房价下跌压力仍存。国度统计局数据显示，2020年1-11月，全疆土地均价为6746元/平方米，同比涨幅到达22.5%。前11个月，房地产开发企业土地置办面积同比降低5.2%，土地成交价款同比增长16.1%。“一降一升”，传导出未来房价或者接受下跌压力。有业内人士以为，在城镇化背景下，房价下跌的外在能源依然存在，而屋宇投资属性还难言齐全解除，因此往年房价仍有下跌压力。
二是局部市区房地产资产泡沫危险隐现。近来，深圳等市区因为新房和二手房多少钱倒挂，楼市产生“打新热”，引发各界对楼市泡沫加剧的担心。同时，各路资金进入房地产畛域的激动依然剧烈，局部区域“运营贷”有东山再起迹象，或扰乱住房和金融市场。有购房者反映，近几个月收到多家银行发来的可操持房产抵押贷消息，年化利息3.75%，远低于房贷利率。“假设买房的话，必需不会用自己的钱，如今‘运营贷’利率这么低。”一名企业担任人说。
三是难改土地财政门路依赖。中央开展依赖房地产的状况难以在短期内彻底扭转，不扫除有些中央政府照旧将房地产作为短期抚慰经济的手腕，经过推洼地价来加上天方财政支出。中信证券钻研部剖析指出，2020年前三季度，国有土地经常使用权出让支出49360亿元，同比增长10.3%，全年土地出让金的增速或者高于前三季度增长。“经过总结各地政府的政府性基金支出方案，咱们发现即使在疫情影响没有充沛浮现的状况下，中央政府也须要更多的土地出让金。”
2021调控之“弦” 需时辰绷紧
2020年房地产市场总体坚持稳固，但市场不乏“暗流”，颠簸肥壮开展的基础仍需合力夯实。
热点市区调控无法安适。在新型城镇化继续推动背景下，人口及土地等关键要素资源将减速向市区群和核心市区汇集。值得关注的是，重点市区商品住宅市场规模已基本复原，局部市区住宅开售多少钱产生过快下跌苗头，尤以长三角和珠三角地域量价上传特色最为突出。依据中国指数钻研院统计，2020年1-11月，长三角、珠三角新建住宅多少钱累计涨幅较去年同期均显著扩展，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。在土地市场上，2020年一线市区推地量及优质地块推出量参与，带动了楼板价结构性下跌。
丁祖昱示意，从土拍市场来看，市区分化也十分显著。土地成交金额前30位的市区，占所有市区土地总成交额的“半壁江山”，成交面积占比29%。“2020年是近五年来全疆土地出让分化最重大的一年，开发商把50%的钱投到了30个市区中。”
此外，还要放慢建设房地产金融长效治理机制。中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清宣布文章指出，我国房地产关系存款占银行业存款的39%，还有少量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融危险方面最大的“灰犀牛”。
丁祖昱以为，2020年8月出台的房地产“三道红线”融资新规，让房企资金压力骤升。“房地产依赖金融，然而‘三道红线’政策产生之后，房企的融资流、现金流或者变负，这对一切地产公司来说都是渺小的应战。因此一局部企业产生了债券守约、信誉守约等现象。2021年房企最难和最大的应战，是在资金上的应战。”
不少业界专家倡导，放慢建设房地产金融长效治理机制，强化房地产金融监管，防止房地产市场适度金消融。蓝绿双城董事长曹舟南以为，动摇贯彻“三道红线”等措施，无利于坚持全国房地产调控的延续性和稳固性，是成功“房住不炒”、因城施策、保证房地产市场颠簸运转的关键措施。 （稿件由记者贾娜、郑钧天、董建国、孙飞独特采写）